房价呈现“阶梯状”：一线城市领涨 三四线寒意较浓

8月18日，国家统计局今天公布了7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有29个，上涨的城市有31个，持平的城市有10个。环比价格变动中，最高涨幅为深圳6.3%，最低为西宁下降0.7%。

从统计数据看，一二三线城市房价大致呈现“阶梯状”，即一线城市房价环比全部上涨且涨幅最高，绝大部分二线城市房价环比上涨但涨幅低于一线城市，大部分三线城市房价环比仍然下降。从房价变化趋势来看，下半年楼市将会继续回暖，再加之存在降息降准的可能，房价上涨城市将会不断增多。但今年中国楼市未必会完成大逆转，因为三四线城市会“拖后腿”，指望三四线城市房地产市场全面复苏不现实。

北上广深4个一线城市新建商品住宅价格都呈上涨态势，其中深圳涨幅最高，环比上涨6.3%；上海以1.9%紧随其后，北京和广州则以1.4%和1.2%的环比涨幅分列第三和第四。从同比数据看，除广州房价同比下降0.3%外，其他三个城市同比均呈上涨态势，深圳同比涨幅更高达24%。不过，其他67个城市房价同比依然下降，最大降幅为9.7%。

“一线城市由于聚集效应强劲，房地产市场新增需求量旺盛，所以楼市回温迅速。三四线城市因为之前库存严重，加上需求有限。房价没有上涨实属正常，无需过分担忧。”达讯咨询公司合伙人李菲对《国际金融报》记者指出，如今的国内楼市已经逐步趋向于冷静，根据各城市住房库存量不同，房价拉升效应自然有所不同。未来，一二线城市房价会保持稳步上升的趋势，而三四线城市则需要更长的时间来消化之前“爆发式”增长的库存。

一线城市领涨

这次楼市回暖中，深圳表现得尤为明显，房价涨幅之大之快，让国人惊叹。北京、上海、广州等城市房价紧随深圳之后，开始上涨。

据房地产行业市场调查分析报告显示，去年12月份，深圳成为全国首个房价上涨的城市，2015年上半年继续领涨，7月份新房环比涨幅高达6.3%，二手房同比更是达到了24.3%的涨幅。

对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析，深圳目前面临了供应乏力的尴尬，7月份新建商品住宅库存去化周期仅为6.9个月，供求关系和市场预期发生了变化，才会导致了几个月来深圳房价的涨势汹汹。

随着一线城市强势反弹，二线城市也不甘示弱。典型如杭州，去年还被媒体惊呼为“房价腰斩”，现在已经强劲上涨。

“从房价走势来看，杭州新建商品住房销售价格自今年4月份以来已经连续3个月环比止跌上涨，涨幅逐月扩大。6月杭州新建商品住房销售价格环比上涨1.3%，领涨二线城市，环比涨幅接近北上广深等一线城市。由此可见，杭州商品住房价格止跌回稳的趋势进一步巩固。”杭州市透明售房研究院院长方张接认为。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松分析称，一线城市房价对于金融政策较为敏感，并且由于一线城市供应偏紧，市场刚需强劲。当购房首付比例下调时，便能激发一部分购买需求。

“购房者对购房行为的决策除了居住需求外，最主要的是对房价的预期。而在中国这么多年房地产发展的过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策。”邓郁松指出，调控政策中影响力最大的是信贷政策，因此信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。

严跃进表示，部分大城市此前投资节奏放缓，导致可售房源开始变得不足。“由于房地产开发从拿地到新开工再到预售是需要一定时间的，所以目前库存不足的局面造成了当前部分城市房价过快上涨”。

一位杭州的房地产商告诉《国际金融报》记者，因为之前楼市低迷，去做“副业”的同行们这几个月也逐步重回房地产业。

三四线寒意较浓

值得注意的是，三四线城市仍然无法摆脱房价持续下跌的困境。

在北京科技大学企业与产业发展研究所所长何维达看来，三四线城市供大于求的现象仍然很严重，这些地方市场需求比较有限，尤其是投机需求对于这些城市来说应该不是一个好的选择，而老百姓的自主需求又比较有限，因此二三线、三四线城市的房地产市场今后都会逐渐冷却下来，进入供需平衡的状态。

亚豪机构副总经理任启鑫也指出，二线城市以及部分东南部经济发达地区的三线城市，在新型城镇化发展的带动之下，人口迁移带来大量的住房需求，城市库存逐渐去化，房价也逐渐回归上升轨道。“但是对于部分三线以及大量四线城市来说，由于前期的过度城市开发，造成严重供应过剩，部分城市甚至出现‘鬼城’新区，严重积压的库存以及需求新增的不足，使得城市新建商品住宅价格难言上涨”。

不过，新城控股高级副总裁欧阳捷对于三四线城市楼市的表现较为乐观。欧阳捷在近期召开的2015年博鳌房地产论坛上指出，一线城市的房价普遍出现上涨。二线城市方面，去年杭州是全国库存量最大的城市之一，去化周期超过了30个月，但是今年也恢复了量价提升的形势。三线城市中包括常州（鄂尔多斯之后列为又一个鬼城的城市），房价和销售量也在恢复。

“所以三四线城市已经走出了市场的底部，绝大多数城市房价已经停止下跌，支撑了全国的房价的上涨。”但欧阳捷也指出，这种房价的上涨是缓慢的、差异化的。

房价趋于稳定

对于未来房价的整体走势，李菲认为，“回暖是大势所趋，全国房价已经走出“偏冷”区间，开始步入‘合理’区间，市场供需决定了房价上涨的趋势。”

严跃进预测，随着越来越多的城市加入涨价大军，后续房价增幅有继续扩大的可能性，或将在9月份出现。

在房地产分析师章达看来，未来房价以稳定为主。章达对《国际金融报》记者指出，“从去年开始，国内房地产市场已经度过了野蛮增长期，现在逐步进入健康理性的阶段。具体的表现就是增幅和降幅都趋于稳定状态。”

“今年的后几个月，在信贷政策和住房公积金政策的继续支持下，自住性、改善性需求还会继续释放，全年的销售量肯定会好于去年。除一线城市和部分二线城市的房价温和上涨外，多数城市的房价会总体稳定。”中国房地产协会原副会长朱中一称。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，目前，市场购房人群仍然以自住型为主，这些人对房屋的价格承受能力是有限的，如果价格过度上涨，一部分人会失去购买欲望。此外，进入第三季度以来，银行放款出现“分水岭”，放款节奏减缓，审批和放款流程减慢，使得整体市场的成交热度逐步下降。

当然，影响未来房价的还有房产税征收的问题。近日一项调查结果显示，如果开征房地产税，64%的人认为，房地产税开征会对房价产生影响，其中，38%的人认为房地产税一旦开征，会引起房价下跌，买房投资的人会减少。然而，也有26%的人认为房地产税开征，会引起房价的上涨，房企囤地成本增加、卖房中产生的税费会转嫁到买房人身上；有19%的人认为从长期看，房地产税有助于稳定房价；另有17%的人觉得房地产税征收的影响不好说，不同城市会有不同的影响。