我们拼命抢的房子真的过剩了吗

摘要: 如果把中国的房地产市场比作一个水池，过去十年这个水池的水位持续快速上升，也就是说中国的住房存量大幅增长。那么问题来了，中国房地产市场这个大水池现在水位有多高？中国住房过剩了吗？

如果把中国的房地产市场比作一个水池，过去十年这个水池的水位持续快速上升，也就是说中国的住房存量大幅增长。原因很简单，因为水池进水的速度一直大于出水的速度，也就是说每年新建的房子一直大于新卖出的房子，甚至连最火的2017年也不例外（新开工17.9亿平，新销售16.9亿平）。过去水位上升没有问题，因为水池是空的，但如果水池满了，再持续进水就可能爆发风险。那么问题来了，中国房地产市场这个大水池现在水位有多高？中国住房过剩了吗？

这是一个很重要但也很复杂的问题。由于各种历史原因，中国的住房体系和产权结构十分混乱，关于整体住房存量没有一个准确的统计。现有数据大多存在缺陷。我们这篇报告将系统梳理中国的住房供应体系，并在现有数据基础上进行估算，力求厘清中国住房总量，并与国际水平进行对比分析中国住房是否过剩。

总结

第一，我国城镇住房总量接近300亿平方米，城镇人均居住建筑面积37平方米，基本达到小康社会住房标准。

第二，经过全球对比发现，我国人均住房面积依然偏低，不能说是过剩，尤其是考虑到中国特色的公摊面积后，未来还有相当的增长空间。

第三，商品房未来是城镇住房的主力，但占比仍然较低，未到过剩的地步，未来还有发展空间。

第四，保障房经过十二五加速期后，24%的占比已经不低，挤占了相当一部分土地市场，未来应该趋于稳定，否则可能会背离保低端、促民生的初衷。

第五，小产权房存量已经很大，但合法性没有保障，未来如何去消化是个大问题。

第六，已购公房等房改存量住房需要改造更新，也是未来房地产行业的一个重要市场。

版权信息|本文作者：朱振鑫、杨芹芹，原载于如是金融研究院（ID：RuShiYanJiu），转载请注明来源

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